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（原标题：功绩下滑的贝壳，念念靠下场拿地翻开新增长点）

雷达财经鸿途出品 文|莫恩盟 编|深海

“中介大佬”贝壳，也有一颗念念当开垦商的心？2024年的临了一天，跟着上海、杭州年度土拍大戏的收官，贝壳旗下的贝好家在这两大城市接连斩获两宗地块。

雷达财经梳剃头现，其实这并非贝壳首度涉足地皮拍卖商场。旧年上半年，贝好家已在北京、广州土拍舞台初试矛头，虽未生效夺地，但其宏愿已显。

到了下半年，贝好家再展技艺，接踵在西安、成都竞得地块，其中成都地块如故贝壳首个自主操盘的神志。再加上这次在上海、杭州两地摘得的地块，贝壳半年时刻已将超25亿元的资金破耗在拿地上头。

算作贝壳在多个城市拿地的主体，贝好家出身于2023年7月，彼时恰恰贝壳升级“一体三翼”政策之际。为了扶捏贝好家的业务发展，贝壳领受了重大闻名地产开垦企业的精英，并在多个城市注册公司以鼓动业务的落地。

尽管时常脱手拿地，但贝壳及贝好家强调，贝好家的定位并非传统开垦商，而是数据驱动型住宅开垦劳动平台。贝好家依托贝壳在数据、资金、营销等边界的蕴蓄，为开垦商、业主方、代建方等谐和伙伴提供取舍“1+2”方法、以C2M（从破钞者到制造者）为理念的玄虚责罚决策。

旧年12月，贝好家世界首个到开盘阶段的“1+2方法”谐和神志——长安华曦府神志在北京讲求开盘。而这次在上海拿地，贝壳还将运转设立“共筑好家”线上社区，让业主参与到地产开垦的前期阶段。

而近期时常参与地皮拍卖的背后，贝壳正靠近着一定的功绩压力。旧年前三季度，贝壳达成营收623.32亿元，但增速较2023年全年有所放缓，而其净利润同比更是着落32.93%。其中，算作贝壳营相差撑的存量房与新址业务，旧年前三季度的营收均下滑一成以上。

有分析合计，功绩压力下，贝壳涉足土拍商场，或旨在拓展多元化收入来源。算作深耕房产往返赛谈多年的实力玩家，贝壳不错凭借其在数据、资金、营销等边界的蕴蓄，充分诳骗C2M方法介入地产开垦边界。不外，诚然贝壳资金情景乐不雅，但鉴于房地产开垦为重钞票行业，贝壳仍靠近诸多挑战，贝好家的智商也需商场进一步考证。

半年花25亿拿地，“中介大佬”念念当开垦商？

近来，贝壳旗下的贝好家在地皮往返商场上同样亮相，并积极参与竞拍，这一举动在业表里引起了正常的讨论与热心。就在2024年周边尾声的临了一天，贝好家在上海和杭州接连拿下两幅地块。

其中，上海地块位于奉贤新城的中枢区域，用地总面积15304平方米。过程17轮蛮横的竞价，贝好家最终以6.97亿元的价钱打败保利置业、象屿地产和天安中国聚合体生效拍得这宗地块。这是贝壳初度在一线城市生效拿地，溢价率高达13.89%，成交楼板价约为2.28万元/平方米。

而兼并日，贝好家还参与了杭州2024年的临了一次地皮拍卖。最终，贝好家与滨江集团、兴耀房产联袂，以6.23亿元的成交价拍下杭州钱塘区下沙单位QT0102-14地块。据了解，该地块建筑面积约3.8万平方米，成交楼面价为16370元/平方米，溢价率为16.9%。

事实上，在国内的新址和存量房往返商场，贝壳并不是什么生分的样貌，但在2024年往时，贝壳却鲜少平直下场土拍商场参与拿地。刻下，这一情况已悄然发生变化，2024年上半年，贝壳的身影出刻下一线城市的土拍商场，下半年贝壳以致已在多个城市生效拿地。

时刻回拨至旧年3月，贝好家就曾现身北京地皮往返商场。彼时，北京顺义新城两宗地块讲求出让。在重大竞拍者中，算作清新样貌的贝好家尤为引东谈主驻扎。不外，该地块最终被北京建工以11.67亿元的价钱拍下，贝好家则缺憾地与该地块擦肩而过。

拿地首战失利后，贝好家3个月后又南下广州地皮拍卖商场，再次寻求拿地契机。不外，贝好家这次拿地似乎仍仅仅“试水”，最终荔湾鹤洞路以南AF040134地块被保利发展以约7亿元的价钱拿下，贝好家再次与地块交臂失之。

同庚7月末，贝好家的拿地之旅终于在西安迎来了朝阳。彼时，位于西安市未央区的两宗商住地被贝好家以1.34亿元的底价收入囊中，贝壳借此达成了在公开商场初度拍地生效的打破。

值得肃肃的是，此番拿地并非由贝壳孤立完成。天眼查骄气，拍得两宗地块的西安嘉家致和置业有限公司竖立于2024年1月，注册本钱达1000万元。

而其控股股东陕西嘉明志远置业有限公司，由贝好家（西安）置业发展有限公司、陕西重大锦源科技有限公司划分捏股95%、5%。据媒体报谈，后者为西安原土公司。

尽管贝壳看似是这家公司的控股方，但有接近贝壳的东谈主士向媒体示意，其背后信得过的业主方另有其东谈主，贝好家主要如故轻参与变装。贝壳方面也示意，“这是一次新谐和开垦神志落地，并非自主开垦神志。”

时隔两个月后，贝好家再次传来拿地喜讯，其以10.76亿元的成交价在成都孤立拿地。但一位接近贝好家的东谈主士曾向蓝鲸新闻露馅，这次拿地并不料味着大限制投入开垦业务，畴昔贝好家仍将围绕C2M家具责罚决策开展。

然则，据雷达财经统计，2024年以来，贝壳旗下的贝好家依然生效拿下位于西安、成都、杭州、上海等地的5宗地块，拿地总金额向上25亿元。从半年时刻破耗超25亿元的手笔来看，贝壳的拿地限制依然与一家微型房企相等。

基于贝好家同样拿地的动作，外界不少东谈主推断贝壳这个“中介大佬”或挑升转型为开垦商。对此，贝壳不断层曾在旧年三季度功绩会上示意，贝壳不是要成为房地产开垦商，在永久的买卖方法上，贝壳不会使用自有资金作念大限制的重钞票开垦投资。

而在官方公众号近期发布的推文中，贝好家也示意，拿地并不料味着贝好家要成为房地产开垦商，或通过大比例出资等赚取投资收益，而是不时考证其C2M家具责罚决策的落地智商。

复盘贝壳进军地产开垦伟业时刻线

脱手如斯满盈的贝好家，到底是何来头？雷达财经了解到，贝好家背后倚靠着的是主打房地产往返和劳动的巨头玩家贝壳。早在2023年7月，贝壳就已竖立贝好家行状线。此举，被外界视为贝壳投入房地产开垦边界的标记。

彼时，贝壳董事长兼首席试验官彭永东曾在题为《翻越第二座山，吹响聚会号》的公开信中文书，贝壳的政策将升级为“一体三翼”，并会据此进行相应的组织配套养息。这里的“一体”依旧以房产经纪为中枢，而“三翼”则涵盖了治装、惠居以及贝好家三伟业务板块。

据了解，贝好家的团队中枢东谈主员齐来自龙湖、金地、万科、融创、合景泰富等重大闻名的地产开垦企业，他们组建了一支集AI算法、数据家具、客户讨论、盘算建造、营销谋划等多边界专科东谈主才于一体的多元化团队。

为了加快业务的快速落地，贝好家而后在北京、成都、西安等多个城市注册了分公司。据经济不雅察网报谈，贝好家刻下领有一支200东谈主摆布的精英团队，其中30%至40%的东谈主员作念本领家具研发。

不外，在旧年拿地时，贝好家相关负责东谈主强调，贝好家的定位并不是传统房地产开垦，而是数据驱动型住宅开垦劳动平台，主要为业主方、开垦商等谐和伙伴提供“1+2”方法的玄虚责罚决策。

其中，“1”指的是家具责罚决策，具体为以C2M为理念，通过大数据分析，利用AI算法瞻念察和挖掘客户需求，酿成精确的家具定位、家具盘算决策；而“2”则指的是生动万般的资金劳动、线上线下一体化的营销劳动。

刻下，贝好家处于前期探索阶段，重心热心中国主要一二线城市的谐和契机。而仔细复盘贝壳的拿地策略，不错发现一些隐微的离别。在北京、广州两地的土拍商场，赤手而归的贝壳更多是在淡淡试水。之后，贝壳以和其他开垦商联手的模样在西安摘得首宗地块。直到在成都拿下的地块，才是信得过由贝壳自主操盘开垦的首个神志。

另据贝壳集团副董事长、贝好家首席试验官徐万刚露馅，这次在上海拍得的地块，是贝好家继成都金三H12地块神志之后第二个自主操盘的神志。

据了解，该神志初步定位刚需、刚改属性，将全程由贝好家自主操盘，在拿地、定位、盘算、营销等各要领，充分体现贝好家的C2M理念，并深化落地贝好家特点的“好家具、好劳动”。

贝好家北京区域总司理宋兴华在采选经济不雅察网采访时示意，一块地皮出来后，贝好家不错在15天内“跑出”一份完好意思的家具决策，“一个地块该不该拿，不是看刻下的商场，而是基于畴昔神志开盘时的商场行情”。

值得一提的是，贝好家其实依然生效将C2M理念应用于内容神志中。此前贝好家在北京与电建地产了长安华曦府神志，而该神志恰是贝好家C2M理念落地实施后首个入市销售的神志。

旧年12月15日，长安华曦府神志讲求开盘。开盘当日，现场超1300东谈主参与摇号选房，仅2.5小时内首推整个房源便售罄，销售额达16亿元。

为进一步落地C2M理念，让用户大要平直参与到畴昔中意屋子的盘算要领中，贝好家在拿下上海的这宗地块后还将以该地块为起首，运转设立“共筑好家”线上社区。

用户只需登录贝壳App投入“共筑好家”页面，即可对地块同步上线的家具盘算决策进行浏览、评价，这意味着业主不错提前参与到我方新家的设立中来。

此外，雷达财经还了解到，2025年，贝好家将重心在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、南京、武汉等十余个城市开展业务，捏续以C2M理念推动构建“以东谈主定房、以房定地”的房地产开垦新方法。

地产开垦实验背后，贝壳功绩承压

同样在地皮拍卖商场现身的背后，贝壳当下在功绩方面正靠近着一定的压力。

财报骄气，旧年前三季度，贝壳斩获623.32亿元的收入，相较上年达成8.27%的增长。不外，与2023年全年高达28.2%的增速比较，贝壳的营收增长有所放缓。

利润方面，旧年前三季度，贝壳将35.01亿元的净利润收入囊中，但相较上年同期的52.2亿元却出现了彰着的下滑，降幅达到32.93%。

而将时刻线进一步拉长，2021年、2022年，贝壳以致连结两年堕入失掉泥沼，划分录得5.25亿元、13.97亿元的净失掉。

与此同期，贝壳的毛利率也出现了下滑。旧年前三季度，贝壳的毛利率为25.31%，低于上年前三季度的28.79%和上年全年的27.92%。

分业务来看，旧年前三季度，存量房业务、新址业务划分为贝壳孝敬192.79亿元、205.77亿元的收入，前述两伟业务占贝壳同期总营收的比重划分为30.93%、33.01%。

同期，家装家居、房屋租出劳动、新兴业务过甚他划分为贝壳斩获106.62亿元、97.54亿元、20.61亿元的营收，占贝壳总营收的比重划分为17.11%、15.65%、3.31%。

从营收结构来看，存量房业务、新址业务是贝壳当下最为主要的营收来源。然则，号称贝壳营相差撑的两伟业务，其真是旧年前三季度营收均出现了彰着的下滑，同比降幅划分达到11.98%、10.54%。

不外，从单季度来看，旧年第三季度，贝壳的存量房业务、新址业务呈现出一定的复苏态势，前者的营收微降1.43%，后者同比增长30.91%。

有分析合计，尽管贝壳与地产往返相关的业务有所回温，但鉴于房地产行业仍处于深度养息阶段，贝壳的两大中枢业务营收依然靠近严峻挑战，阻截掉以轻心。而如今越发深度地涉足地产开垦业务，贝壳或意在借此增增多元化收入，寻找新的增长弧线。

事实上，算作房地产行业的攻击参与者，贝壳坐拥庞大的数据资源，刻下贝壳在房产往返方面的销售智商已被商场考证。然则，关于贝壳而言，贝好家在投资拿地、神志定位、家具研发盘算、营销运营及成本管控等方面的智商仍需商场的进一步考证与打磨。

传统的房地产投资方法往往免除“前端决定后端”的逻辑，从投资拿地到开垦设立，再到商场营销，清寒一定的生动性。在房地产商场步入下行周期后，这一方法的缺陷愈发突显，导致大都神志滞销。

这种情况下，贝好家便突显出一定的上风，其不错诳骗算法对贝壳的海量往返数据进行深度分析，左证商场需求生动养息投资拿地策略与家具定位，以达成愈加精确的商场匹配。

而贝好家近来密集的拿地动作，实则是一场大型实验，旨在试验该方法如何跑通以及考证贝壳C2M家具责罚决策的落地智商。同期，由于近来土拍商场仍处于相对低迷的期间，贝壳此时拿地或不错用更合算的价钱拍得中意的地皮资源。

雷达财经肃肃到，限制旧年9月末，贝壳的现款、现款等价物、受限资金和短期投资所有结余为595亿元，而其同期的短期借债仅3.07亿元。相较于重大现款流压力巨大的地产开垦商，贝壳的资金情景其实更为乐不雅。

不外，也有不雅点合计，鉴于房地产开垦是一个典型的重钞票行业，关于之前主要聚焦于房产往返劳动、清寒平直开垦教养的贝壳而言，跟着其在地产开垦边界的捏续深刻探索，贝壳在神志谋划与试验智商、资金运作与风险规章、供应链不断与成本规章等方面均将靠近巨大的挑战。

秉捏着“一体三翼”的政策布局开yun体育网，贝壳在畴昔的地产开垦边界将掀翻怎样一番风浪？雷达财经将捏续热心。$贝壳-W(HK|02423)$